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房价拐点还有多远

2018-11-05 10:00:27

房价拐点还有多远?

位于朝阳区王四营乡双河村的北京在建保障性住房项目——双合家园目前已完成主体结构施工,昨天进入外立面装修。双合家园占地35公顷,可提供公租房和限价商品房共7160套,全部工程将于2012年底完工,并陆续交付使用。北京晚报 胡铁湘/摄   走访京城几个典型区域一探究竟  “便宜了十万,买还是不买?”拿着户型图在露天花坛边坐了三盏茶的工夫,徐雷还是决定放弃。  临近年尾,楼盘降价的消息不绝于耳。到底谁在降?真降还是假摔?期盼已久的房价拐点,离我们还有多远?带着这些疑问,连续走访了北京几个传言降价的典型区域,一探究竟。  地点1 通州  房价下跌 全城  “两天优惠,有意向请速与我联系。”周末,K2·百合湾的销售员再一次给看房者群发了短信,每平方米再优惠3000元,而就在两周前,该项目还是一分不让。  从下半年开始,大范围的降价促销在通州楼市兴起,华业东方玫瑰、润枫领尚、京贸国际城,降价楼盘轮番上阵,并引发前期老业主的抗议维权。几天前,东亚·逸品阁也宣布年底入市,每平方米13200元起,再创通州新盘价格的新低。  尽管“半折甩卖”纯属忽悠,可通州的房价确实是在走下行路线。“开发商卖房,都是互相制约的。有一个楼盘大降,就会影响区域其他楼盘的销售速度。到了年底,各开发商都会有现金流或者冲业绩的压力,更愿意采用特价促销房的相对保险形式,以价换量。”通州某项目的负责人告诉。  据北京中原地产市场研究部统计,从8月到10月,通州新盘成交均价从每平方米17000元到16000元。  “从曾经的一路飙升,到楼市调控下的迅速收缩,通州无疑正在慢慢挤出泡沫,成为北京房价下跌快的区域。”  地点2 马家堡  降幅微小 有价无市  “中介给我打,说马家堡的房子,单价都从每平方米29000元降到22000元了,让我赶紧去看房抄底。”每次接到经纪公司的,闫小姐听到比较多的一个词就是“马家堡”。因为紧挨南城,配套设施建设较缓,南四环也成为传说中的降价热点。  因为新盘放量很少,二手房成为马家堡区域内的主要供应。在某知名中介门店,当提出要买一套单价在每平方米22000元的满五年老房后,经纪人小唐查了半天,才在司达小区找到一套120万元的小两居。“22000元的价格,在马家堡一带很难找到房子,一般业主的报价都在每平方米25000元左右,这套属于着急卖的。”  到了司达小区,才发现,这套“急卖”房源性价比很低:房顶墙面早已大面积裂缝,全靠胶带勉强凑合;地面还是老式的胶纸,已变得凹凸不平;所剩家具也都不能用。  小唐告诉,虽然马家堡的成交均价在这三个月有明显下降,但并非因为市场大降,而是价高的房源没人成交。“报价低于每平方米25000元的,都是离地铁15分钟以外的老旧小区,地铁沿线的房子,像城南嘉园、瑞丽江畔,单价怎么也得27000元,也就比8月便宜了1000元。”  地点3 方庄  变化不小 落价实惠  “74平方米的两居室,装修全新,报价185万元,折合单价每平方米25000元。”在的采访中,二环边的方庄房价,是令人颇感惊喜的地方,芳城园、芳群园等几个老社区,普遍报价都已达到每平方米25000元,比点时下降了近4000元。  “方庄的二手房,从数字看,降幅不算的,也就3000元左右,可落得很实惠。”一位中介门店经理告诉,由于方庄不少属于改善型业主,卖小的比例不少,所以在报价上也都倾向于一步到底,而且往往成交时还有商量余地。“毕竟限购后,能买房的人越来越少,成交一单不容易,所以,卖小的业主相对不爱拿价,很容易就给出心理价位。单价上落个3000,再加上老房子没有营业税和个税,对于首套刚需购房人来说,其实很合适。”[1][2][3]下一页地点4 大兴  房价仍处 “割肉”初期  在大兴的几个新盘转了一圈,市民陈先生也没挑上一套合适的小户型。“虽然开发商都宣布有优惠,可降价幅度却感觉不痛不痒的,而且不是这个户型的就剩尾房了,就是那个户型朝向不好,可挑的余地很小。”  经历了调控前的成交高潮后,大兴的房价也在近期出现下调态势,可在走访中,同为郊区,大兴的下探幅度和通州相比,却显得少有诚意。  来自中原地产的监测也显示,大兴新盘虽然在近三月内普遍降价,但“割肉”幅度均不大。在13个典型项目中,近两个月价格下调的项目有10个,而降幅超过两千元的只有两个:金色漫香林10月签约均价下调超过3000元;华润公元九里10月均价相比之前下调近10%。(赵莹莹)  ■ 对决  房价咋走 专家打架  在昨天的搜狐企业家论坛年会上,各路专家对房地产的走势展开激烈辩论。这个说北京房价肯定降40%,那个立刻予以反驳;这个称明年下半年房价将到谷底,那个却说现在买房正合适。多方唇枪舌剑,争论得面红耳赤。  争论1:房价究竟会降多少  中国社科院工业经济研究所研究员曹建海认为,房价要降40%。中国住房的建设能力、开发能力是超过需求的。在2006年,北京市每年新进的人口和开发能力相比,开发的超过新进人员中真正要购房的人。至于供不应求,这是投机需求造成的。支撑房价的只能是那些投机客。  住总集团董事长张贵林不同意曹建海的观点,“涨多了肯定要往下降一点,但降到40%的时候在座的各位不同意。因为银行的贷款还不上了,出现了坏账了。房子不值钱了。”  争论2:何时买房合适  张贵林认为,从北京市来看,如果想在城里买房,现在是个机会,因为北京城里的土地越来越稀缺,长期来看,一定是涨的。  融科智地执行总裁郑志刚认为,房价还没有到谷底。当下价格的变化其实是政策和市场的叠加,如果把这两个曲线叠加来看,在国家不再出更严厉的行政手段来调控房地产的前提下,房价探底应该是在明年下半年。( 贾中山)  ■ 争辩  1 房价拐点究竟还有多远?  房价拐点已经来了  胡景晖(伟业我爱我家集团副总裁)  7月份,北京二手房成交均价是每平方米25099元。到了10月份,达到每平方米21800元,环比下降12%。所以,房价拐点已经来了。但具体到各个项目,不是全市范围的普遍大幅下降,而是有缓有急。  房价拐点说不靠谱  林倩(链家地产副总裁)  某个楼盘近期的成交量,取决于上一周期的新增房源量和客源量。如果房源增长快,房价下降得就快。你说通州房价跌了10%,那他还说西城房价涨了2%呢。那“拐点说”孰是孰非呢?  2 房价拐点怎么判断?  我咋没感觉到房价拐点  许先生(购房人)  专家常说,房价拐点来了,可我怎么一点儿都感觉不到呢?确实,我去看过的一些楼盘,近都没有涨价,有的甚至还便宜了几万元。可平均到每平方米,也就降了一千来块。这就叫拐点了?那购房人可真伤不起,涨价是一个月三千,降价却是半年一千。前一页[1][2][3]下一页12月就能明显感到拐点  杨红旭(上海易居房地产研究院综合研究部部长)  判断何时到了房价拐点,主要看全国70个大中城市房价环比的数据。10月份的数据肯定环比下跌,房价拐点已然到来。至于普通购房人为何还没感受到,是因为房价“拐”后还有一段发展的过程。再过两个月,也就是今年12月底、明年1月初,大家对于拐点的感受就清晰了。  3 房价还能再落?  房价还没到底  胡景晖(伟业我爱我家集团副总裁)  房价到没到底,要看购房人买不买账。从目前的实际成交看,“以价换量”还处于价跌量不动阶段,所以,拐点还没到底,至少到明年春节前,房价还将继续延续下行态势。一旦市场成交量出现连续两个月的环比增长,就预示着底部来了。  住宅市场恐将崩塌  潘石屹(SOHO中国董事长)  今年下半年以来,政府实施的限购政策显示了效果,住宅市场成交量萎缩,具备买房资格的人越来越少。现在,房地产开发商在死扛,因为限购之下,即使降价也未必能换来成交,对自有资金链的缓解也可能无济于事,住宅市场的崩塌就在眼前。  4 现在买房合适吗?  现在买怕亏  蔡小姐(购房人)  首付高了,贷款难了,这些都得在房款上找补回来。  我觉得,房价才刚刚略有下降,要是着急出手,很容易就会亏的,还是等等再说。  “刚需”族该出手了  林倩(链家地产副总裁)  目前判断,未来五到六个月,北京楼市依然不会太好,对于确实有购房需求的“刚需”族来说,可以考虑出手了。每个人都想“抄底”,可总是只有个别的少数人能偶尔碰上这个底。  ■ 个案  旧宫二手房价 降三成无起色  由于购房者普遍看空后市,加之房源多存在“硬伤”,大兴旧宫部分二手房价格大降三成,成交仍未见起色。  据我爱我家门店统计,今年七八月份,旧宫二手房均价还在每平方米17000元上下浮动,到近期,已跌至15000元。一些急售或是顶层房源业主甚至报出了12000元的低价,跌幅在30%左右。  二手房价格一再下降,但旧宫区域的成交量并未出现明显变化。购房者普遍看跌后市是主要原因。一位门店经纪表示,有的购房者认为,旧宫区域还能再跌10%。  此外,旧宫区域出现价格大幅下调的房源多处于顶层,还有些前期用于出租的房屋,维护状况较差,即使降价也难以售出。(姚丽颖)

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